Mit hozhat a jövő?
avagy ingatlan-nyilvántartás elektronikusan...
Az ingatlannyilvántartás egy olyan közhiteles nyilvántartás, amely településenként tartalmazza az ország valamennyi ingatlanának – jelenleg – az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Régi Inytv.) által meghatározott adatait, az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és jogi szempontból jelentős tényeket, valamint tartalmazza az oda bejegyzett személyeknek a nyilvántartáshoz szükséges, a Régi Inytv. szerint meghatározott személyazonosító és lakcímadatait.
Magyarországon az ingatlan-nyilvántartás vezetése az ingatlan fekvése szerint illetékes járási földhivatal, a fővárosban Budapesti 1. Számú, illetve Budapesti 2. Számú Földhivatal hatáskörébe tartozik. Magától értetődő tehát, hogy ha valaki ingatlannal kapcsolatos hatósági ügyet kíván intézni, annak személyesen – vagy meghatalmazás révén meghatalmazottjának – el kell mennie az illetékes földhivatal épületébe. Mindez azonban a közeljövőben gyökeresen meg fog változni...
A Kormány ugyanis döntött az ingatlan-nyilvántartás elektronikus adatbázissá történő fejlesztéséről (E-ingatlan nyilvántartás projekt vagy E-ING projekt) a Közigazgatás-, és Közszolgáltatás-fejlesztés Operatív Program keretében. Az elektronikus rendszer céljai között szerepel egyrészt a költség-, és időhatékonyság, másrészt a közigazgatási adminisztratív terhek csökkentése, melyek eléréséhez az E-ING projekt keretében az ingatlan-nyilvántartás korszerű digitális adatbázissá való fejlesztése, valamint ezen eljárások elektronizálása kínálhatja a megoldást. Ezen előzetes döntések pedig indokolják a jogi szabályozás reformját is, melynek fontos mérföldköve az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C.törvény (a továbbiakban: Új Inytv.) elfogadása az Országgyűlés által, amely törvény a tervezettek szerint 2024. február 1. napján lép majd hatályba, igen jelentős változásokat hozva majd az ingatlan-nyilvántartási eljárás rendjébe...
Jelen cikk célja – a teljesség igénye nélkül – számba venni az ingatlan-nyilvántartás elektronizálása
révén kidolgozott új szabályozási koncepció fontosabb és a hatályos szabályozáshoz képest újdonságot jelentő rendelkezéseket, melyek (I) az országos illetékesség, (II) az automatikus döntéshozatal beemelése, (III) az eljárási jogosultsághoz kötött többletfeltételek, valamint (IV) az eljáráshoz szükséges ügyvédi meghatalmazásra irányadó rendelkezések.
(I) Országos illetékesség
Ahogyan az a fentiekben kifejtésre került, az ingatlan-nyilvántartással kapcsolatos eljárások a hatályos
szabályozás alapján az illetékes földhivatalok hatáskörébe tartoznak. Ezen jelenlegi rendszer fenntartása azonban az új szabályozás mezsgyéjén – az egységesített elektronikus rendszer végett – nem lesz szükséges, így az ingatlan fekvése szerinti felosztást a jövőben felváltja az országos szintű ügyintézés, egészen pontosan egy országos illetékességű szerv. Azonban mindemellett lehetséges lesz az ügyeket akár területi, akár leterheltségi alapon kiosztani.
(II) Automatikus döntéshozatal
A közigazgatás eljárásjogában a kérelemre induló hatósági eljárásoknak három formája ismert, ezek pedig 1) az automatikus döntéshozatali eljárás, 2) a sommás eljárás, valamint 3) a teljes eljárás. Valamennyi eljárásra vonatkozó szabályt az általános közigazgatási rendtartásról szóló 2016. évi CL. törvény (a továbbiakban: Ákr.) tartalmazza. Az automatikus döntéshozatali eljárás lényege, hogy a beadványok humán beavatkozás nélkül kerülnek elbírálásra, így az egyes eljárások jelentősen meggyorsíthatóvá válnak. Ugyanakkor ennek ellensúlyozása és garanciális elemekkel való körülbástyázása rendkívül fontos, evégett pedig az Ákr. 40. § egy összetett, részben vagylagos, részben konjunktív feltételrendszert állít fel arra vonatkozóan, hogy mikor van helye automatikus döntéshozatalnak.
Az ingatlan-nyilvántartás digitalizálása és az egyéb nyilvántartásokkal való összeköttetése révén e területen is lehetőség nyílik az automatikus döntéshozatalra, fontos azonban, hogy az Ákr. garanciális szabályai természetesen ezen eljárásokban is irányadóak lesznek. Azon eljárások körét, amelyek esetében helye van automatikus döntéshozatali eljárásnak, az Új Inytv. végrehajtásáról szóló kormányrendelet határozza meg részletesen.
(III) Eljárási jogosultság többletfeltételei
Az Új Inytv. 42. § (1) bekezdése alapján, az ingatlan-nyilvántartással összefüggő eljárásokban csak eljárási jogosultsággal rendelkező ügyvéd, kamarai jogtanácsos, illetve közjegyző jogosult jogok, tények bejegyzése, illetve törlése iránti kérelmet előterjeszteni. Tehát, az új szabályozás egyfajta többletfeltételt határoz meg arra az ügyvédre, kamarai jogtanácsosra, illetve közjegyzőre nézve, akik ingatlanügyekben kívánnak eljárni. A szabályozást az indokolja, hogy a digitalizáció és elektronizáció révén a humán közrehatás csökken a hatóságok oldaláról, evégett pedig nagyobb felelősség helyeződik a képviselők oldalára, indokolt tehát, hogy ingatlanüggyel kapcsolatos jogi képviseletet csak olyan személy láthasson el, aki ténylegesen rendelkezik a megfelelő szakértelemmel és naprakész szaktudással az adott ágazatban. A szükséges ingatlanügyi szakismeret megszerzését az ügyvédek és a kamarai jogtanácsosok esetében a törvény által meghatározott továbbképzési kötelezettség részeként, közjegyzők esetében a szakmai képzési rendszerek keretében kell biztosítani.
(IV) Ügyvédi meghatalmazás
A hatályos szabályozás alapján érvényes ügyvédi meghatalmazás személyesen, a meghatalmazott és a meghatalmazó együttes aláírásával, papír alapon adható, melyet – ingatlan adásvétele esetén – a gyakorlatban az adásvételi szerződés foglalt magába jellemzően.
Az új elektronikus rendszer révén azonban kizárólagossá válik az elektronikus formában adott meghatalmazás, melynek megtételére szintén csak ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos előtt személyesen, viszont nem papír alapon, hanem – legtipikusabban – e-személyivel való elektronikus aláírással lesz lehetőség az elektronikus ingatlan-nyilvántartási rendszerben, a megfelelő űrlapon. Azok számára, akik nem rendelkeznek megfelelő elektronikus aláírási lehetőséggel, lehetőség lesz a kormányablaknál személyesen meghatalmazást adni, természetesen a felek beazonosítása, illetve az eljárási jogosultság ellenőrzése mellett.
Fontos változás, hogy a jogok és tények bejegyzésére irányuló eljárás kizárólag a közvetlenül érintett felek közös kérelme alapján folytatható le, mindebből pedig az következik, hogy például adásvétel esetén mind az eladónak, mind a vevőnek szükséges lesz aláírni az ügyvédi meghatalmazást. (Új Inytv. 44. § (1) bekezdés)
Az ügyvédi meghatalmazásra irányadó új szabályok felvetnek újabb kérdéseket is, például annak a szabályozása, hogy a külföldön tartózkodó felek személyes jelenlét nélkül is tudjanak – nem közokirati formában – jog és tény bejegyzésére irányuló ügyvédi, vagy ügyleti meghatalmazást adni, illetve hogyan kerülhet szabályozásra a meghatalmazásra vonatkozó korlátozás kérdésköre.
Összefoglalva tehát, a közeljövőben az ingatlan-nyilvántartási eljárások modernizálásával kell szembenéznie Magyarországnak – természetesen a jogászoknak, és az érintett feleknek is egyaránt. A technológiai fejlődés vívmányai jelentős könnyítést és gyorsítást jelenthetnek az adminisztrációs terheket és az időhatékonyságot tekintve, ugyanakkor nem elfelejtendő, hogy az emberi munka és
közrehatás sohasem lesz teljes mértékben pótolható az elektronikai eszközökkel és innovációkkal. Mindezt pedig szem előtt tartva, az elektronikus ingatlan-nyilvántartásra vonatkozó joganyag aprólékos és garanciákkal körülvett kidolgozása szükséges, melynek alapját az Új Inytv. adhatja majd.
2023. szeptember
Készítette:
Schmidt Ádám és Társa Ügyvédi Iroda
Források:
1997. évi CXL. törvény az ingatlan-nyilvántartásról
2021. évi C. törvény az ingatlan-nyilvántartásról
Jön az elektronikus ingatlannyilvántartás - Íme a részletek - Portfolio.hu
Dálnoki Réka: A megújuló ingatlan-nyilvántartási rendszer szabályozási koncepciója és az ahhoz kapcsolódó jogalkotás I-II., Ingatlanjog 2021/2., 2022/1.